2019年10月重庆自考00169《房地产法》真题答案及评分参考

一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。

1-10 CCADC CCBBC

11-20 DCBBD ADBDC

21-30 BADDB ADBAB

二、多项选择题:本大题共5小题，每小题2分，共10分。

31. ABCDE

32. AD

33. ABCDE

34. ABD

35. ACD

三、名词解释题:本大题共5小题，每小题3分，共15分。

36.是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押(1分)和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。(2分)

37.是指国家将国有土地使用权在一定年 限内出让给土地使用者，(2分)由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(1 分)

38.是指具备房地产开发资质的企业通过产权交易获得项目公司的全部产权，(1分)使得该项目公司的法人资格丧失，(1分)并以兼并公司的名义重新开发该房地产项目的行为。(1分)

39.是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，(2 分)是业主大会的执行机构。(1 分)

40. 是指房地产行政管理机关或其授权机关，(1分)履行行政管理职能，管理房地产业所收取的费用。(2 分)

四、简答题:本大题共4小题，每小题6分，共24分。

41.征收土地需由市、县人民政府拟定“一书四方案”，还级上报有批准权的人民政府批准。(2分)“书四方案”是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。(2分)批准后，由市、县人民政府组织实施。(1分)征地方案的实施要经过“两公告登记” 的程序。(1分)

42. (1)按照合同约定做好施工前准备工作。包括提供资金、原材料、设备、 技术资料和施工所需证件及各项施工批准手续、使场地具备施工条件及保证施工道路的畅通等。(2 分)

(2) 与承包人相互配合，保证工程建设顺利进行。(1分)

(3) 组织二程验收。发包人接到承包人的隐蔽工程验收通知后，应及时对其进行检查。(1分)

(4)接受建设工程并A按照约定支付工程价款。(2分)

43.申请经济适用住房的家庭必须同时具备下列条件:

(1)具有当地城镇户口: (2分)

(2)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准: (2分)

(3)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。(2分)

44. (1)“反跳单” 条款是指在二手房买卖中，委托方在经纪公司提供信息后的定期限内与第三方达成买卖交易或者利用了房地产经纪公司提供的信息、机会等条件但绕开经纪公司而与第三方达成交易的，委托方应按照与第三方达成的实际成交价的定比例向经纪公司 支付报酬或违约金的条款。(2 分)

(2)最高人民法院明确规定，房屋居间买卖合同中关于禁止买方利用经纪公可提供的房源信息却绕开经纪公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。(2分)

(3)但是，当卖方将同 房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司，而不构成违约。(2分)

五、论述题:本题10分。

45.前期物业管理是在物业管理区域内的业主大会成立之前，由建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理服务。(2分)根据(物业管理条例)的规定，建设单位在前期物业管理中应承担下列主要法定义务:

(1)通过招投标方式选聘物业服务企业。招投标是法定的选聘方式，经批准在特定情况下可以采用协议方式，选聘应签订书面的前期物业服务合同。(2分)

(2)制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应承担的责任等事项依法作出规定。应当在物业销售以前，将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。(2分)

(3)其他重要义务: -是保障业主对物业共用部位、共用设施的权利，井接受物业服务企业的查验: (1 分)二是向物业服务企业移交有关物业管理资料: (1分)三是按照规定配置物业管理用房: (1分)四是按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。(1 分)

六、案例分析题:本题11分。

46. (1)肖某与马某签订的房屋买卖合网有效。因为肖某与马某签订房屋买卖合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有法律规定的无效合同的情形。虽然双方尚未办理房屋过户登记手续，但根据我国有关法律的规定，登记只是房屋所有权转移的必经程序和要件，而不是房屋买卖合同生效的要件，故并不影响房屋买卖合同的成立和生效。(3分)

(2)肖某与沈某签订的房屋买卖合同有效。因为肖某与沈某签订房屋买卖合同也属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有法律规定的无效合同的情形。(2 分)

(3)沈某取得该争议房屋的所有权。因为沈某已与肖某到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，马某与肖某尚未办理房屋过户登记手续，根据我国有关法律规定，登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，故沈某取得该房屋的所有权。(3分)

(4)因肖某与马某之间的房屋买卖合同已无履行的可能性，法院应判决解除肖某与马某签订的房屋买卖合同。肖某对马某已构成违约，应承担违约责任，退还马某所付160 万元房价款并支付同期银行利息:如果约定有违约金， 则应向马某支付违约金;给马某造成其他损失的，应判决肖某赔偿马某损失。(3分)


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